Инна Загребина. Самострой в законе

Практические рекомендации религиозным организациям от адвоката.

С проблемой легализации самовольного строительства, будь то дом физического лица, используемый под культовые цели, либо несанкционированное здание, возведенное церковью, сталкивались многие религиозные организации.

В последнее время и вовсе органы власти усиленно боролись с самостроем, используя как административные, так и судебные способы. Так, например, в марте этого года был снесен Дом молитвы пятидесятников в Новороссийске. Дела о сносе зданий, используемых верующими, рассматривались в Абинске, Туле и других городах России. Количество дел по этой категории росло в арифметической прогрессии, заставляя руководителей религиозных организаций серьезно переживать за судьбу культовых зданий. 

Проблема, казалось, была неразрешимой, пока не вступил в силу новый Федеральный закон № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)», позволивший религиозным организациям использование самовольных построек и запрещающий их снос. О тонкостях применения законодательства и пойдет речь в этой статье.

В связи с тем, что значительное число культовых зданий, используемых религиозными организациями, находится во владении физических лиц, мы затронем не только вопросы, связанные с самовольными постройками, правообладателями которых являются религиозные организации, но и дадим рекомендации как поступить в случае, если земельный участок с культовым зданием оформлен на верующего.

Начнем с главного: что же следует считать самовольной постройкой?

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) постройка считается самовольной, если возведена:

  • на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (например, отсутствует правоустанавливающий документ);
  • на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (например, на землях ЛПХ);
  • без необходимых согласований и разрешений;
  • с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта.

При этом законом определяется, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.

Следует иметь в виду, что не является самовольной постройкой строение, возведенное или созданное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

По общему правилу, использование самовольной постройки не допускается. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

До последнего времени в большинстве случаев органы власти принимали решение о сносе. Напомним, что в силу пункта 4 статьи 222 ГК РФ срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев.

Однако после принятия поправок у правообладателя появилась возможность оформить на такую постройку право собственности путем приведения самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. При этом отведенный срок на приведение в соответствие составляет от шести месяцев до трех лет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Лицо, которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает на него право собственности.

Кто имеет право по закону определять судьбу самостроя?

Принятые нововведения значительно сузили полномочия органов местного самоуправления, ограничив их право на административный снос, и повысили гарантии судебной защиты граждан.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.

Муниципальные власти вправе принимать решения, касающиеся самостроя только в следующих случаях (пункт 4 статьи 222 ГК РФ):

1. Решение о сносе самовольной постройки, в случае:

  • если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта,
  • самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта (например, земли ЛПХ) и который расположен в границах территории общего пользования;

2. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в случае:

  • если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта,
  • если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

При этом даже в вышеуказанных случаях решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматриваемая статья ГК РФ содержит императивное установление о том, что органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Таким образом, основным субъектом, имеющим право принимать решения относительно дальнейшей судьбы самостроя, является суд.

В каких же случаях удастся легализовать самовольную постройку? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимо особо подчеркнуть, что в статью 22 Федерального закон от 30 декабря 1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены дополнительные гарантии.

В силу пункта 3 статьи 22 вышеуказанного закона решение о сносе самовольной постройки либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений. 

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе могут быть приняты только в следующих случаях:

  • если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан,
  • если режим территориальной зоны, установленной в соответствии с ПЗЗ для участков, на которых возведены постройки, не допускает нахождение такого объекта — постройка будет подлежать сносу, но не как самовольная постройка, а за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков.

Таким образом, подводя итог правовому регулированию статуса самовольных построек, следует отметить положительную тенденцию и смягчение законодательства в этом вопросе. 

Между тем, религиозным организациям, оформившим права на земельный участок на физическое лицо и имеющим на данном участке самострой, было бы целесообразно оформить имущество на религиозную организацию, путем заключения договора пожертвования.

В случае же, если передача права собственности на земельный участок по каким-то причинам невозможна или нецелесообразна, настоятельно рекомендуем привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями и оформить на нее право собственности в общем порядке, не ожидая выявления самостроя органами государственной власти. 

Теперь перейдем к самовольным постройкам, правообладателями которых являются непосредственно религиозные организации. Самым важным нововведением является то, что в силу пункта 1 статьи 22 Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения пункта 4 статьи 222 ГК РФ, регламентирующие снос самовольных построек не распространяются на самовольные постройки, относящиеся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. 

Как следствие, возникает вопрос, что же подразумевает под собой термин «имущество религиозного назначения»?

Вышеназванная норма закона поясняет, что понятие «имущество религиозного назначения» следует понимать в значении, указанном в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной

собственности», а именно, что имущество религиозного назначения — это недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения таких видов деятельности религиозных организаций, как:

  • совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний;
  • проведение молитвенных и религиозных собраний;
  • обучение религии;
  • профессиональное религиозное образование;
  • монашеская жизнедеятельность;
  • религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников.

Таким образом, снос самовольных построек, построенных для вышеуказанных целей, запрещается.

Также запрещается снос во внесудебном порядке самовольных построек, не имеющих религиозного назначения, но предназначенных для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующих с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс.

Обращаем внимание, что религиозные организации вправе использовать указанные выше самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным правительством Российской Федерации.

В ближайшее время будет проведена работа по подготовке проекта постановления правительства. Тем не менее, в случае, если самовольные постройки не будут отвечать требованиям, указанным в Постановлении, их использование религиозными организациями допускается до 2030 года.

В заключение особо подчеркнем, что в связи с предоставленным «льготным» режимом настоятельно рекомендуем религиозным организациям принять все меры по легализации самовольных построек, в том числе в судебном порядке.